其实，发现市场的机会点也不难，上面这张图是国家统计局公布的青岛二手房价格指数的变化，这其中有两个周期，2012年3月到2015年3月是一个波动周期，2015年4月至今是第二个波动周期，目前已经接近第二个周期的底部。

许多人因为没有在2015年买到房而扼腕叹息，那么在四年之后，现在这样的机会确实正在呈现，当然前提是自住，房住不炒。

另外，随着一手房价格回调，2019年年底青岛也出现一波显著的“翘尾”行情。根据克而瑞监测，2019年四季度青岛新建商品住宅成交417.74万方，环比上涨9.34%，同期全市的成交价格出现微跌，这一迹象说明价格回调已经在激发购买力释放。

对于今年的市场走势，中央已经定调，“稳地价、稳房价、稳预期”，特别是房价，稳定不仅是“控涨”也要“控跌”。目前看，年内房价不会出现大幅波动，价格以稳为主，近期热门楼盘释放的价格，确实也呈现出筑底行情。

购房门槛的降低，叠加降息预期上涨，至上半年成交量有稳增长的底气，曾被高房价逼走的人群，也会渐渐回来。

主城向北外溢 依然是主流方向

近年来，西海岸建成区快速扩围，即墨撤市划区，使得青岛城区进一步放大，但城区人口的密度与人口分布情况不可能马上改变。

传统的东岸主城区依然是客户最多，需求最大、购买力最强的需求。但由于主城区一手房供应不足，需求外溢是必然的。

由于陆路联系性强，交通网络发达，主城向北到城阳、尤其城阳南部方向外溢，依然是主流方向。在南北流动的路径上，黑龙江路-福州路这条轴线承担超过一半的流量。 

黑龙江路沿线房价梯度分布

黑龙江路沿线，也是青岛主城房云顶集团yd1233最活跃的一条线。

南端起点处是新都心和浮山新区，目前有保利天汇、保利大国璟、和达君玥在售，价格26000-30000元/平；

向北到李村商圈，有龙湖春江天境、金水云麓，价格23000-26000/元；

继续往北到上王埠、丹山，有融创都会中心、鑫江桂花园、鑫江华府，价格17000-20000元/平；

再向北到城阳区中心，有海信观澜、双利城央府，价格14000-16000元/㎡。

如果是在市南、市北工作，从通勤成本、房价承受力来综合考量，向北能接受的最大范围基本落在丹山这个区域，从丹山直线向南15公里范围内，可覆盖新都心、CBD、金家岭，17公里可到五四广场，自驾时间能控制在1个小时；如果是坐地铁兼走高速的话，时间成本还可以进一步压缩。已公示的地铁三期建设规划，15号线一期初步规划沿黑龙江路铺设，未来南北的通勤时间还会大幅缩短。

鑫江水青花都 大城再归来

已入住4000余户 配套更加齐全

与前两期不同，鑫江水青花都·观山的容积率只有1.6，整个社区全部是11层小高层。

大家都知道，容积率低意味着漫步在更大的公共空间中，沐浴更多的阳光，均分到更多的公共配套等等，这些都不赘言。

只从数据来细数，2018年、2019年是青岛土地供应集中的两年，这其中市南三区和崂山，只出过三块容积率小于或等于1.6的土地。两块是海信地产拿到的崂山北宅地块，定名为北涧山居，海信与崂山两个标签之下，一定是高端项目；一块是融创在洛阳路拿地，住宅供应只有1.3万平米。

城阳出过几块低于1.6容积率地块，但鑫江·水青花都已是城阳最南端了。所以站在花都向南看，这种容积率地块要么买不起，要么抢不起，要么可能也住不惯。

所以说，身在市区，鑫江·水青花都的低容积率本身，有着非常大的稀缺性。

产品规划上看，观山真正为有一定经济条件的社会新锐阶层，事业处在上升期的新婚夫妻或三口之家量身定制。

鑫江水青花都·观山户型为95-128㎡三居四居，无论内部空间还是公共空间都兼顾家庭成员的生活需求，尤其是老人与孩子。观山打造出全龄化社区的概念，围绕儿童、青年、老年三代人的需求，打造专属的社区配套。

住在观山，不同年龄段的孩子有各自的游玩空间，0-3岁的活动区设置摇摇马、传声器、图案铺装，同时设置专门的看护区；3-6岁活动区设置了滑索秋千，沙坑，滑梯等；6-12岁的活动场地设置攀爬区以及充足的场地，充分满足儿童的游乐、探索等活动。

社区内设有约800㎡沐浴阳光的大草坪，业主在户外休憩、游玩自然而至，这是一个复合型的使用空间，有互动、有交流；社区健康运动系统包含约1.5+0.8公里双环健康跑道，楼间空间平均设置2-3处健身玩乐空间，有半篮球场，乒乓球台等等。

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